广州买房秘籍
本文最后更新于：2021年2月23日 下午
广州买房秘籍
本文整理转自 V2EX
学区房
学校对应哪些小区？
想买学区房的，一定要去各区教育局官网，了解目标学校对应的小区。比如，2019年海珠区公办小学招生服务地段表
有的区比较坑，学校对应的是社区，不知道对应哪些小区。这个可能要去问社区的街道办之类的，目前网上没有办法查小区是哪个社区的。
天河区就比较好，直接写学校对应了哪些小区。
广州市天河区教育局关于印发2020年广州市天河区义务教育阶段学校招生工作细则的通知
比如比较不错的龙口西小学，对应小区写的明明白白的。
招生政策
各个区的招生政策不一样，要在各个区的教育局网站找下，比如天河区：
公办学校招生坚持免试就近入学原则；民办学校招生坚持免试入学原则，在核准的招生计划和招生范围内招生。坚持小学一年级“零起点”教学；严禁学校以考试或任何变相考试形式进行招生。
具有本区户籍符合“人户一致”条件且学位未被占用的适龄儿童，统称地段生，按地段对口方式入学；具有本市户籍且实际居住我区的其他类别适龄儿童，统称统筹生，学校在保证地段生学位的基础上，以实际居住地为主，接受其报名，由区教育局统筹安排公办学校学位。
“就近入学”，是指相对就近入学，小学就近入学为学生实际居住地与学校直线距离原则上在3公里以内，初中就近入学为学生实际居住地与学校直线距离原则上在5公里以内。
“人户一致”，是指适龄儿童、少年户籍地址与其父母或其他法定监护人拥有的完全房产的居住证明（房产证或不动产权证、已收楼的一手商品房预售合同、宅基地证、集资房证明）地址一致。
公办学校要确保本学校招生地段内符合条件的户籍适龄儿童少年就近入学，接收符合条件的广州市政策性照顾学生。积极做好符合条件的承租人子女接受义务教育工作。公、民办学校要接收由区教育局统筹安排的符合积分制入学条件的来穗人员随迁子女。
具有天河区户籍且在我区公办（企事业办）小学毕业的学生，直升其毕业小学对口中学。
凡属我区初中招生范围的返区生、跨地段生，经区教育局审核，符合“人户一致”条件，按地段对口直升方式升学；不符合“人户一致”条件的，由区教育局为其统筹安排公办学校学位。
住建局公开数据
楼盘已售
各个楼盘的已售情况，网签后的数据，有滞后。
一般拿预售证查，因为项目名称和地址可能和楼盘名有出入。
http://zfcj.gz.gov.cn/zfcj/fyxx/fdcxmxx
可以用程序自动爬取感兴趣楼盘的数据。
每日签约数据
住建局每天在早上会公布全市前一天
商品房销售统计信息，包括住宅、商业、办公、车位等。
用程序每天定时去跑数据，整理 Excel
存量房历史成交数据
存量房交易登记统计信息，一个会在每个月下旬公布上一个月二手房网签数据，这里的数据是表格图片，比较恶心。。
自己整理了一个全市成交量Excel，搞了个曲线，16、17年市场是真的火爆。18、19年慢慢不行，20年，前半年不行，后半年感觉还可以。
（爬取数据程序需要的话，可以私聊我）
链家公开数据
二手房在售
全市二手房存量数据，以及各个区的数据链家都有，用程序爬了一段时间，从7月9日开始：
到现在：
可以看到全市二手房在售套数在不断上升，不过天河和黄埔二手房在售不断下降，和近期市场上天河和黄埔的火爆还是能互相印证的。
二手房整租
二手房整租市场也能一定程度上反映人口流动，定期爬了链家上的数据，7月份时候，全市共快9万套：
到10月份，只剩7万套左右。随着疫情的好转，以及毕业季的到来，租房市场在逐步回暖。
二手房成交
二手房在售和成交结合起来，才能更好的反映二手市场的活跃度。
当然这里只是链家一家的数据，还有其他中介的成交数据。可以把这个数据和住建局每月公布的二手房网签量结合起来看，相互印证数据的准确性。
选房考虑因素
需要大家自己取舍，这里只是列出各方面的影响因素。
小区舒适度
影响小区舒适程度的因素主要有容积率，小区绿化，车位比，物业。
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越低，居住越舒服，容积率超过5，居住起来密度就有点过大。广州市内新盘，大部分容积率都在4以上，广钢新城的盘容积率比较高，楼比较高比较密。不过，容积率低于1.5（没有找到官方文件，这里存疑，需要咨询公积金中心），属于低密度住宅，不能使用公积金贷款。
小区绿化这个见仁见智，一般来说，有一定量的植物，然后人车分流，有专门供散步的走道，有供休息的地方，其实就算可以啦。好的小区可能会有篮球场，游泳池等，这些都是加分项。
车位比：对于自驾上下班很重要。一般1:1足够了，有些新小区车位比较少，比如万科城市之光的1:0.65，相当于100户，只有65个车位。后期如果入住率高的话，停车可能是个问题。对于市区很多老小区来说，没有地下车库，车位超级紧张，越秀一个车位可能就50多万，月租可能都要好几千。
物业：遇见差的物业，会很糟心。新房很多时候都只能看运气了，不过一般大开发商的自持物业不至于太烂了。如果遇到不好的物业，要想成立业主委员会去换掉物业，过程还是很艰难的。好在选二手房通过实地走访，可以看出物业的好坏。其实很多市区里的老小区，物业费只要1块钱，但是感觉物业也不错。物业费新房的话，一般3块多，不过听说越秀和樾府是4.5块，算是贵的啦。
户型
强烈建议知乎上这篇，金硕 的回答。
总结下就是：一个好的户型，除了户型方正外，还有其他一些原则，主要有：
动静分区：动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。
干湿分区：干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。
公私分区：户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。公私分区较差户型（卧室门直接开在客厅墙壁上，客厅内可看见卧室大部分）
通透良好：通透性主要是指户型的通风和采光性能。厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。
动线合理：人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。
尺寸合理：究竟多大的空间尺寸能够满足人们生活的最低限度？考虑限度主要从家具的尺寸出发，从电视机、床、柜子等的长宽高推导最低尺寸要求。
比如下面的这些户型：
（户型动图来自
84㎡三房还能这么做？这次服了中海！）
网上有人提供的一个户型打分表，可以作为参考。
新房
新房交易流程
新房认筹
新房看房时，销售一般会用尽手段让你先给诚意金（认筹），一边诱之以利，一边打消你的顾虑：
诚意金只是冻结在你账户，然后不想买的话，随时可以退。
交了诚意金可以优先选房，有的还会告诉你，当天交诚意金，可直接锁房，还有多少优惠之类的。
一般大开发商诚意金不会不给退，但是退筹过程还是很恶心的。找销售，销售一般会说走流程，然后一直拖着。不催没进展，不会主动联系你，催的话，也是经常打官腔。退筹流程有的也很麻烦。亲身经历：
保利开始说不用任何材料，随时可退。等退的时候，先让填退房申请单，签字画押。然后去销售中心，补签一个类似购房的合同（这个合同条款风险很大，当时我们现场和销售撕逼，全程录音）。之后拿着一堆材料，去琶洲保利的财务处，办理退筹。来来回回，搞了3个多月，才退回诚意金。
万科城光的筹，销售一开始说选房后，不买的话集中退筹。后来主动问他，说要自己申请，问在哪里申请又不理了。然后换了个销售追问，给个申请表，签字画押，然后说等通知。。小程序万生活上可以申请退诚意金，但是也没显示多久可以退成功。
开发商吸收筹金，钱虽不是特别多，但是让你有点付出后，你心理上买房的预期就会增多，让你更加偏向于做出购买的决定。另外，期房开盘前，吸收筹多的话，开发商会可能会调整定价策略。
总之，下筹要谨慎，做好退筹很麻烦的心理准备。认筹往往也没有实际优惠，反而会让开发商吃准购买者的心理，偷偷提价。
下多个筹摇号会更有优势？
背景：有的新房在开盘前，会收筹（也就是所谓的诚意登记）。在开盘的时候，给每个筹发一个号码，然后当众摇号，决定选房顺序。
销售在顾客下筹的时候，一般会询问你的选房意向，问能接受哪些楼层。然后为了增加优先选房的机会，可能会让你多下几个筹。这里问题来了，你觉得多下筹会增加你优先选房的概率吗？
如果摇号真的是随机事件，那么认多几个筹在摇号的时候，确实更有优势。现在问题是，摇号真的是随机事件吗？以下内容仅为猜测，无事实依据，也基于两个公理：
摇号是由开发商主持的，其可以通过技术手段，制造一种符合开发商内部安排的“伪随机”，而买房者无法识破；
开发商的目的是尽量卖出去较多的房子，取得利益最大化；
那么基于以上两个公理，如果A客户只认了一个筹，只可以接受 01
户型；B客户认了两个筹，优先01、可以备选02户型（开发商前期会拿到所有楼层的意向购买者，以及每个客户的认筹数。）
开盘时，如果开发商让A客户优先选房，那么01和02户型都可以顺利卖出去；如果开发商让B客户优先选房，可能02户型，无人购买。也就是说，谁暴露给开发商的购买意愿越强（筹越多），可以接受的单位越多，被安排选房的顺序可能会越往后。
（当然这里其实可以下多筹，只是筹之间相互独立，不要让销售知道不同筹，其实是一家即可。）
新房中的期房与现房
现房是指购房者买房时已达到了入住的标准，并且开发商拿到了大产证。购房者入住后，开发商可以为其办理房屋产权证。房屋竣工合格验收后，开发商会向不动产登记中心申请进行首次登记，不动产登记中心对符合规定的申请，公示后，向开发商颁发房地产权证，也就是俗称的大产证。
通常我们说的开发商办理“大确权”手续，指的就是国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。业主办理自家商品房的不动产权证书属于商品房转移登记。所以说，先要开发商办理了首次登记后，业主才能办理转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。因此，住户办理商品房登记，需在首次登记完成之后方能办理。
不动产首次登记，开发商会有下面的登记材料：
根据登记号，个人可以在广州市规划和自然资源局
http://ghzyj.gz.gov.cn/BDCWX/#/key 查到：
期房是指在建、尚未完成建设的、不能交付使用的房子，且开发商只有预售许可证，还没有拿到大产证。
区分期房和现房的标准，即开发商有没有拿到大产证，有大产证的是现房，没有大产证的是期房。还有常说的准现房是指房屋已建好大体轮廓，楼房马上封顶，能一目了然地看清房型、楼间距等重要因素的房子。但开发商还没有拿到大产证，从这一点上说，准现房在性质上属于期房。
购房合同：期房和准现房签的是《预售房合同》，现房签的是《房地产买卖合同》，这两个都可以作为安居贷里购房的依据。
二手房
二手房交易流程
还有
http://ghzyj.gz.gov.cn/ywpd/bdcdj/bdcdjlct/grdj/content/post_2757934.html三、个人全款自行成交买卖二手房办理登记-广州市
可以在 个人登记
栏目，找到所有的流程：
二手房合同注意事项
签合同是个法律行为，所以合同具备效力的前提是合同双方都是具备【完全民事行为能力】的人，无民事行为能力人跟限制民事行为能力人是不能签合同的。这个是个前提，这里说明一下，由重大疾病引起的，比如中风/严重脑病患者，可以理解为限制民事行为能力人，但是需要相关机构鉴定。
谁有权签合同？
产权证本人。签合同的时候要提供双方的身份证原件。
受托人。受托人要提供手写委托书或公证委托书、还有受托人的身份证原件。
法定监护人。要提供监护公证，或房屋所有权人与代理人在同一户口本上，提供户口本还有身份证原件。
签约的时候，产权人必须是全部到场，如果不能到场，需要有“配偶同意出售证明”或其他产权人提供的“委托书”。比如上家老公名字不在产权证上，签约时需要他签名吗？这个要看是婚前还是婚后财产，如果是婚后的话，属于夫妻共同财产，即使产证上没有他的名字，他不同意是不能卖的。
在正常的婚姻存续期内，法律默认另一方是知情的；如果正在闹离婚，不知情的一方需要举证自己不知情，而获得卖房的部分收益，法律保护购房的善意第三方。所以签字在法律上可以不用，但是作为下家要看到上家配偶同意出售的证明，不然交易很容易卡在这环节上。
什么一定要写在合同上？
具体的过户时间。比如，合同签订之日起90天内办理过户。不按时过户如何赔偿：可以这样约定，如果卖买双方任何一方不按时过户的，可按照逾期一天按照总房款的万分之五支付违约金，如果逾期超过15天还未办理的，视为根本性违约，可按照房款的20%支付违约金。
交房节点。节点可以上下家协商一下，到底是：办理权属转移登记手续后X个工作日；还是收到全部房款或首付款的X个工作日；或者其他时间节点，但是一定要是具体的时间，比如过户后的三个工作日。未按时交房的赔偿。除不可抗力外，上家没有按时交房，按照下列方式处理：逾期在15天之内的，自约定时间届满之日起到实际交付之日止，上家按日计算支付房款的万分之五违约金，并于实际交付之日起15天内支付违约金，合同继续履行。逾期超过15天的，下家有权退房，下家退房的，上家应在15天内退还全部已付款，并按照下家全部已付款的20%支付违约金。
补充协议：
如果房子有抵押：上家去解除抵押的时间，比如：2016年4月5日前解押完毕。
如果房子有租客：房屋租约和租金的约定，让上家提供租户手写的《放弃优先购买证明》。
如果买的是学区房：房子户口没有迁出，学区名额被占用的违约条款。
如果涉及家具家电：装饰、装修、家具、家电等设施的数量、品牌、现状，最好留照片。
二手房费用梳理
定金、首付款、贷款、税费、中介费、与房子相关的费用。
先说定金，分清楚定金跟订金的区别，订金是可以退的，定金不退，付了的话是要不回来的。定金下多少合适？法律规定购房定金的比例不应当超过购房款的20%，如果买卖双方约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。也就是说，超过百分之二十的部分就不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。付钱的时候是把定金直接给上家，钱都不要经中介的手，小心中介卷款走人。
首付款。知道没啥保障，但是大家都是这么做的：定金和首付款直接转账给上家，凭据就是银行转账凭条以及上家的收据。这样的话，有幸运跟不幸两种境遇：
一切顺利 ，上家拿首付还贷款，网签到过户。
上家把钱拿去挪作私用，贷款问题解决不了，买不到房。所以再没有过户之前，钱不要给中介，也最好不要直接给上家，去做个资金托管。
中介费。**链家一般会说2%，不过一般可以谈到1.5%，小中介一般1%**，中介费其实可以谈的余地比较大。分节点付钱，别一下子付清，有的中介会说，我们的规定就是签完合同就付定金。难道顾客不是上帝吗？即便顾客不是上帝，按理来说，中介费本质上是服务费，只有在中介提供了完整的服务后，也就是保证交易顺利进行后，才应该得到这笔费用。所以等差不多房子快到手了，再付。不想付中介费的，对中介没啥好印象的，建议去第三方平台直接找房东，比如房多多、互助买房等，买卖家直接交易，也不用担心自己小白一只，因为像房多多这种互联网平台也绝不仅只是线上找房工具，线下的交易中心的服务做的比中介门店还要好。
契税。首套90平及以下，网签价×1%，首套90平以上，网签价×1.5%，二套房网签价×3%。契税由买家承担，过户当天交给房管局。买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格，合同价就是房子的实际成交价格，网签价是在房管局上面备案和公示的价格，决定了交税多少，买二手房做低网签价是很常见的避税手段。过户指导价是缴税的最低基准价，网签价不能低于过户指导价，否则就按过户指导价交税。
个人所得税。满五唯一免征个人所得税。如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房，个税交税标准是：差额×20%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用(包括装修费用，房屋维修基金等)，这种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证（有的中介可以帮忙开一些发票，比如装修发票，用来降低差价）。如果没有这个凭证，可以采用另一种方式纳税：**普通住宅网签价×1%**，非普通住宅网签价×2%。实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。
还有些其他的小的费用，可以忽略了。
二手房资金托管
买卖房屋涉及的资金比较大，并且过户前就要支付部分定金，为了防止卖家拿钱跑路，或者一房多卖，买家可以做资金托管。简单说，就类似在淘宝买东西，钱先给淘宝，等收到货之后，再让淘宝把钱给卖家。
二手房交易资金托管的流程如下：
买卖双方与经纪公司签订买卖合同；
买卖双方、经纪公司与银行签订《存量房交易资金托管协议》；
买方将交易资金一次性或分期存入银行资金托管账户；
银行向买卖双方、经纪公司确认交易资金已存入资金托管账户；
买卖双方办理交易过户手续；
卖方向银行申请划转交易资金；
银行审核卖方申请；
银行将托管账户内的资金划转给买方。
广州市住房和城乡建设局关于发布广州市存量房网上交易规则的通知
第十六条
为保证存量房交易和资金安全，存量房买卖双方当事人可以通过交易资金托管的方式交割房款。房地产中介服务机构在与存量房买卖双方当事人上网签订买卖合同前应当如实告知相关事宜，并协助当事人办理交易资金托管手续。
链家的中介费里，已经包含了资金托管的费用。其他小中介，可能不会帮忙做资金托管。
房产公众号
广州房产几个不错的公众号（持续更新，非利益相关，本人承诺不认识这些公众号的，自来水而已）：
园长说广州楼市 （一直在看，里面有些楼盘的黑料，可以避坑）
王大楼
星星佬看楼市
楼盘风险提示
一些楼盘已经爆出来一些问题，这里收集下，仅供参考。（其实很多楼盘都有各种各样问题，看能不能接受了）
天河区
富颐华庭
离地铁有点远，并且也没有未来的地铁规划；
本来有5栋楼，规划都批了，地基明明已经打好，但是在新的宣传单中，这5栋变成了高铁保护线。业主听到的说法是此处要做高铁预留站，询问开发商，开发商明确表示这5栋楼不会再建，但是无法提供这部分的总规图，对于高铁站的说法，始终没有正面回应。
保利天汇
荔湾区
荔湾区整体经济发展不是很顺利，白鹅潭商圈搞了很多年，也没有啥大的进展。
广钢片区楼太高太密，绿化基本只有一个中央公园。不过中央公园目前还没开始建，只存在于规划中。就算这里建好，中央公园怕也只是大妈们跳广场舞的天地吧，毕竟广钢新城可是有20万人居住的超大社区。
广钢葛洲坝紫郡府
房屋出现漏水现象，水从天花板的照明灯缝隙往下流。据紫郡府1期7-2栋业主们递给住建部门的诉求书称，紫郡府房屋存在地板开裂、空鼓，水电设施缺失或安装不到位，门窗损坏，浴室厨房阳台外墙等漏水严重，预埋供水管道爆漏，马桶堵塞反涌等众多严重质量问题。
番禺区
番禺的学位不是好不好的问题，而是够不够的问题，2020.09月番禺还发布了义务教育学位严重不足的预警。
http://www.gz.gov.cn/zwfw/zxfw/jyfw7/content/post_6523154.html
珑翠北区-珑玥
准现房，明年6月交房，户型比较大。只是旁边有点偏，生活配套还没起来。
碧桂园藏珑府
为什么合同约定的1次毛坯验收，无故取消，且不告知业主原因？
为什么做了工程质量补救，却不提供证明，或者兑现那1次毛坯验收，让业主安心？
为什么在卖房的过程中，不将真实的学位情况告知购房者，反而还不断宣传暗示？
越秀和樾府
一、二期都没有配套幼儿园，配套幼儿圆估计要等至少5年。番禺的学位很紧张，有一定风险。
黄浦区
万科城市之光
开盘后，有买家总结的：
面积缩水，总价不变。销售中和选房中公布的面积，在签约前面积缩水，总价不变。
公积金买房总价单价涨价4%，变相强制使用商贷。
宣传F6栋2021年6月交付，签合同前通知改为2022年10月交付，延迟16个月交楼。
规划兴建超大型垃圾压缩场。故意欺诈隐瞒。
产权年限缩水，土地2011年的，2022年交房。
9.9的券抵1万的券开始说可以用，然后又用不了。
推荐本来是3个点 后来变成1.5
深夜认购锁房23日临时宣布无理由取消房源
强制让购房者升筹25万，不升筹就取消已选房资格
小程序抢房时部分房源0秒就没，开盘前销售暗示有的房源已内定不要抢，此外还有部分使用外挂软件抢房，存在不公平的现象
因为开发商无理由取消房源，又逼迫退筹者在诚意金解冻申请，签名为个人原因。
层高2.8米（一般都是3米左右），特别是项目还加了全屋中央空调和新风系统，导致本来就2.8米的层高更加压抑了，然后入户位置都没有预留鞋柜之类的位置，只能说方正紧凑，实用性一般。
车位比很低 1:0.63；
旁边有石化，空气质量可能会有影响（需要实地走访）
小区有自带幼儿园、小学、中学配套，不过因为钉子户问题暂时无法动工，首期入住的应该是文冲小学或者石化小学。
万科习惯性出尔反尔，传说中的半夜开盘，各种忽悠下筹，选房时间一推再推，选房还要征信和查册，还要预按揭（闻所未闻）。微信朋友圈广告、头条广告里预售证还张冠李戴，20200724
预售证根本不是万科的城市之光的。
（后来部分广告去掉了预售证，应该有人投诉）。“高明的”营销手段可能真圈了不少客源，估计房价会有溢价，没有前期宣传的那么优惠。
一个渣男式房产营销手法
白云区
万科金域悦府
上面抬头的预售证号 20180915，备案名和开发商都是对的，但是并不是万科金域悦府的。
此预售证在 住建局： http://zfcj.gz.gov.cn/zfcj/fyxx/fdcxmxx 查了下，如下：
万科已经习惯性的在宣传资料里造假了。（万科金域曦府如出一辙的预售证造假广告，铺盘朋友圈）
马后炮-火爆楼盘
这里是马后炮的内容，总结下卖的比较火热的网红楼盘。
黄埔-万科城市之光：尽管前期那么多骚操作，不得不承认，万科城市之光卖的很火。F区基本卖完，网签也都签了绝大部分了。价格上，据说F区清退出来的，都加价至少5000一平。另外E区，据说要卖到5.5
万往上了。
番禺-越秀和樾府：一期基本没做推广，全部靠买家自己发掘，开盘据说千人抢300套房子。一期价格在4.5万到5.5万间，卖的很火。二期涨价大概5000一平，全款优先选房买房，接下来是7成首付的选。据说3成首付的，根本没有选房机会。2020.12.30号截止，只有7栋有预售证，64套里网签了34套。
区域规划
获取控制性详细规划
一般新的楼盘，特别是一些大的旧改项目，政府都会对附近用地进行规划。包括整个区域多少工业用地，住宅，商业，或者教育、医院等。
可以先搜索 广州市规划局（其他城市应该都有规划局），然后在官网搜
控制性详细规划 。
如果嫌弃官网搜索做的不好，可以直接用google或者百度，配合关键词 site
来搜，比如想了解南沙的规划的话，也可以这样搜：
打开明珠湾 http://ghzyj.gz.gov.cn/attachment/0/51/51338/5549743.pdf
规划，整体还是超级详细的：
贷款
公积金贷款
个人住房公积金贷款可贷额度：缴存职工贷款额度不高于：公积金缴存账户余额×8＋月缴存额×到退休年龄月数
。
申请贷款时，申请人的缴存情况应满足以下条件：
本市户籍职工连续足额缴存住房公积金1年以上（含）；
非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上（含）；
住房公积金贷款期限应同时符合下列要求：
一手房贷款期限不超过30年。二手房贷款期限不超过20年，贷款期限与楼龄之和不超过
40 年。借款人年龄与贷款期限之和不超过退休年龄后 5年。
两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的 ，以贷款期限最长的计算 。
异地缴纳公积金迁入到广州后，贷款时异地缴纳年限是否算入？
一、曾在异地缴存的职工，缴存余额已转移到广州的，申请公积金贷款时可认可其在异地缴存的记录。连续缴存时间由原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明上载明的最后一次连续缴存时间与在广州的连续缴存时间合并计算。缴存余额未转移到广州的，连续缴存时间不合并计算。
二、职工申请公积金贷款时，涉及异地缴存时间认定的，在异地缴存与广州缴存之间不得有断缴月份。广州市户籍的职工，在异地的首次缴存时间需在申请贷款的十二个月（不含）之前；外地户籍的职工，在异地的首次缴存时间需在申请贷款的二十四个月（不含）之前。例如：本市户籍职工在外市连续缴存6个月，其缴存余额转移至广州后，未发生断缴继续连续缴存6个月，此时职工的缴存情况符合公积金贷款的缴存认定标准。
可以关注“广州12345”
微信公众号，进入“微咨询—公积金助手”输入相关关键词进行查询。
贷款校验
如果不确定自己是否有公积金贷款资格，或者不清楚贷款的额度多少，可以在公积金管理中心的网站查询，免跑腿，权威结果。
广州住房公积金-个人网上业务
https://gr.gzgjj.gov.cn/security/oauth/confer?idsServiceType=kjzgjczmyw
商业贷款
新盘商业贷款部分，一般都是开发商指定有合作银行，利息也基本都是事先定下来的，可选择的余地不大。
2020.12月市场利率一般是LPR（4.65）上浮 30 到 50 ；最后年化利率在 4.95 到 5.15
间。
贷款材料
公积金贷款需要的材料比较多，这里特别提醒下，如果是广东其他市缴过公积金，转到广州后，累计达2年的。贷款的时候，需要提供异地的公积金缴纳明细以及证明。
贷款中的陷阱
一般办理商业贷款的时候，有的银行业务员会推销“装修贷”，说装修贷的利率很低。工行的说，可以做到3点几的利率，还款期限是
5 年。不过，如果详细咨询的话，会发现这里的年利率口径和一般人理解的不一样的。
装修贷的计算方式（一般是这样，有的银行有其他规定）：
总额度：30万
利率：月0.3% ，年3.6%
还款年限：5年
月供：900利息+5000本金=5900元 （还了的本金仍然产生利息）
我们可以拿房贷利率（基本上市面最低的贷款利息了）做对比，我们就简单粗暴地用房贷来模拟一下，同样30万，按照房贷基准利率4.9%，贷款5年：
按照每月还款金额相等的等额本息，月供只需5647.64元，低于装修贷的月供5900元。很明显，装修贷的3.6%的年利率是忽悠人的，在这个产品里，年利率≠月利率x12。
这其中的问题就在于，这30万元的本金，我们并没有使用5年，而是每月都会还一部分本金。换句话说，只有当还款模式是“5年之后一次还清本息”时，这个利率才是真实的。那么，在按月还款的情况下，这款「装修贷」的真实利率是多少呢？一个专（麻）业（烦）的方法：使用Excel的irr公式
摘自 “装修贷”里的坑
小区物业
物业就是提供服务的，一些品牌物业经营严谨、服务完善、经验丰富、重视信誉，为业主提供高效的服务。一个好的物业，不仅会对自身的物业公司产生良好的品牌效应，而且对所在小区也会产生良好的影响。比如在广州，我们提到万科、中海、星河湾、保利等开发商，他们的物业管理就非常加分。
物业费收取
物业费以什么面积收取？没入住要收吗？
答：物业费的收取分两种情况，房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。
物业费的收取时间也分两种情况，按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。
https://zhuanlan.zhihu.com/p/139515547
康景物业风险提示
康景物业，便是著名的“口碑差”了，很多业主也是有苦说不出。同样是差不多年代建成的大型社区，你看骏景花园的保养就比光大花园的差很多。（待核实）
收钱的时候最积极，服务打折。
万科物业
万科物业的口碑一直是很不错的，不过广州 万科幸福誉 的物业，2020.12.29
上演一幕闹剧。
业主欠费一共1000多元，声称疫情期间不在家产生水费收费不合理，表明已经在物业管理处反馈过，要求走法院解决。然而物业的催收人员肖某，一名态度恶劣，大喊大叫；另外一个对于肖某的大吼大叫视作无物。视频传到业主群后，很快被发酵，业主群报警，然后也有业主自发到管理处去找物业解决。奇怪的是，万科幸福誉物业管理处竟然说不认识肖某？？幸福誉物业部经理，还对业主拍桌子？
详细可以看公众号：万科，你究竟怎么了？？
部分评论：
随后，在万物有云公众号上，刊登一个道歉声明：
避重就轻，不回应疫情期间没在家为啥有水电费这个起因，只是处理几个员工（没盖公章，都有点怀疑真实性），评论还一堆水军，哎。。。。
更新历史记录
2020.10.15 更新区域规划部分；
2020.10.23 更新公积金异地缴纳相关问题；
2020.10.27 更新新房认筹风险提示以及万科城市之光的风险提示；
2020.10.29 增加二手房资金托管，更新二手房费用梳理
2020.11.14 更新下多个筹摇号，会更有优势吗？
2020.11.20 更新小区舒适度因素
2020.12.4 更新户型部分
2020.12.30 更新万科幸福誉物业冲突
2020.12.30 新增马后炮-火爆楼盘
2021.01.08 更新公积金贷款资格查询
2021.01.17 更新商业贷款相关部分
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